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干货不过时，希望依然对大家有帮助
之前我们深挖的文章里有老破小被抛弃、小三房卖不动，也有老破大不卖转租的，以及房租直接退回 2019 年水平的 ...... 简直各有各的难
尤其租赁市场，去年 11 月全市整租挂牌量就已经 6 万套，达到到全年最高点了
目前也依然维持在 5.6 万套的库存高位
图源：贝壳网
这么多待租房源，到底什么样的房子现在更好租？
老破小还是郊区小三房？或者动辄月租 5 万、8 万的高端租赁？
为了解惑这次我用一天时间，电话市调了全市不同区域近 50 个小区的租赁情况
从租金、空置周期 2 个角度跟各位讨论这些问题
01
市调之前身边同事一致反馈现在最好租的是市区老破小
为了验证我选择了一个统一标的：30 多平一室一厅
而且出于保证租金的公平性，每套房源都是中间楼层、中等装修，不存在楼层装修的差异导致落差极大的情况
所以当我打完最后一个电话回看记录下来的数据，发现和同事的体感已经非常接近
数据有点密大家可以点开大图查看
样本数据来源：一对一市调，仅供参考
租金来看，我采样的 20 个小区平均跌幅 8%
这个数字和中介告诉我的全市老破小租金跌幅 10% 左右差距不大，相对其他类型产品已经处于较低水平
而普陀堪称老破小之光，几个样本平均跌幅不到 5%，更低
尤其甘泉宜川区域，几乎全被繁星点点的老破小占领，且就在内环边上，租金相对其他几个市区来说也是最便宜的，一直以来都是市区打工族的稳定租房圣地
所以这两年降得反而不太明显
而徐汇、黄浦的老破小就没那么稳定了
除了桃源新村这种陪读小区，每年不涨不跌稳定发挥外，现在最明显的就是原本一些高价老破小也陆续跌下来了
黄浦世博滨江的中南小区去年一室户能租到 5800元 / 月，目前房东挂牌 5000元 / 月
图源：贝壳
按照"立砍 200 元"的江湖见面礼，也就是表格里的预估成交价，4800元 / 月租下来问题不大，整体跌幅高达 17%
不过价格下来了也有个明显好处，就是基本不会空置太久
我市调的 20 个老破小中，平均空置周期大概在 7-30 天左右
大部分里面都还有租客，5 月中旬陆续到期，而这边平台已经在猛推这些房源联系下一波接手的租客了
比如徐汇的康健路 100 弄，我询价的当天下午中介发来消息告诉我已经租出去了
直接无缝衔接
其他区域的几个中介也说过类似的话：今天这些房源，到不了月底基本就没了
总的来说现在市场确实没之前那么好了，但老破小价格本来就低
赶上毕业季的预热，需求量又大，空置超过 1 个月的已经少之又少了
无论对租客还是房东，这段时间都是出手的一个好时机
02
除了老破小，市区还有另一类没什么存在感但十分尴尬的产品：老破大
之前我们写老破大不卖转租的时候实地看过，户型奇葩到像切糕大爷徒手切出来的，住进去才发现缺少方正感和采光
以及老生常谈的二改三、管理差、停车难问题，居住体验甚至比不上一些老破小
包括我市调过程中发现的另一个痛点："租售房"，也就是边租边卖
中介提前给我打了一剂预防针，租下来后要无条件配合看房，多的时候一周至少 2 波客户，难免打扰日常生活
所以哪怕很多老破大占了市区核心位置，体现在租金上命运也有些坎坷
几个样本小区平均下来跌幅 20% 左右
也是这次统计中最高的一类产品
样本数据来源：一对一市调，仅供参考
尊贵如南京西路，从 2023 年起一路下跌
前年一套二改三的百平三房，成交价是 15200 元 / 月，去年就只剩一万三了，目前挂在 12500 元 / 月，但认真砍空间还是很大
我随口报了一个预估价格：一万一，中介反馈看租期情况房东是可以接受的
稍微算了下，如果按这个数字成交 2 年时间至少跌去 27.6%
最震撼的依然来自古北一带，中介透露古北一期今年普降 20%
个别房源甚至能跌下来近一半
巴黎花园去年租金 22000 元 / 月，还有点高岭之花的姿态，今年预估成交价已经来到 12000 元 / 月的水平，跌幅高达 45%
但也有像安康大楼这样凭借小区挂牌房源稀缺的优势，逆流而上的老破大
图源：贝壳
今年二改三之后直接涨成了 3 房标准
但终究只是个例，大部分老破大房源依然是不太好租的，平均租期达到 30-60 天
比如巴黎花园所在的古北，很多房子已经空置 1-2 个月了
对比前面老破小的 7-30 天空置期，很多老破大房源已经陷入了无人问津的状态
普陀的绿洲城市花园也是如此
数据来源：贝壳
近几个月浏览人数锐减，尤其年后需求指数直线下滑
一边是资产价值缩水比较难卖，一边想出租又缺乏居住竞争力，目前老破大的境地整体还是有些尴尬的
03
但最难受的大概还是郊区小三房
这次市调所有产品类型中，跌幅、空置周期最接近老破大
样本数据来源：一对一市调，仅供参考
原因也已经摆在明面上：房子太多
之前我们统计过郊区小三房的体量，直接占了全市挂牌量的 68%
而且是短时间疯狂涌现造成的同质化挤兑
数据来源：网上房地产、链家、兔博士等
可想而知竞争有多大了
比如嘉定新城、南翔、临港，都是小三房产品很早落地生根的区域
现在很多房子空置期正逐渐拉长，陷入卷价格的状态
我市调时 5 月初，中介告诉我公司主动集体下调了嘉定片区的租金水平
比如格林公馆去年每月能租 6800 元，今年 5 月初房东只能挂 6500 元了，统一下调后目前来到 6300 元
图源：贝壳
砍一刀后预估成交可能在 6100 元左右，那同比跌幅就是 10%
这还算轻的，印象城对面的星信名邸直接跌了 26%，2 月份还在 7 字头，5 月 5800 元 / 月都能松口，而且已经空置 3 个多月了
中介都忍不住跟我叹气，今年南翔这边普遍不太好，降 500-1000 元出租是常态
很久没关注的临港，现在也来到了风平浪静的船底
简单来说就是已经没有多少跌的空间了，租金到了世界尽头
大部分房源比如滴水湖馨苑挂牌接近底价，都很诚心诚意
也有一部分像万达钻石湾有种豁出去的认命感
图源：贝壳
去年 4000 元的月租今年直接挂牌 2500 元
中介说这套肯定很抢手，月底前手慢无，因为已经是实打实的小区最低价
所以照现在情况来看，嘉定、青浦等郊区的价格可能也还不是尽头
不过要等这个毕业季过后，水深水浅就能看清楚了
04
这边跌跌不休的时候，月租 3 万 + 的高端租赁却走出了另一条路
我市调完几个典型小区发现，这类产品租金降幅并不算很严重
最高不过 10%，看情况还没一些老破小跌得多，基本没有受到过多的大盘影响
样本数据来源：一对一市调，仅供参考
比如静安寺的九龙仓静安壹号，价格非常稳当
去年 4.3 万 / 月租出去之后，今年还在往上挂，如果房东心态好不着急，最终成交价可能不会低于 4.2 万/ 月
类似的高端房源都是这个打法
比如安福路上的汇贤居、古北的 2 个小区，今年挂牌价都比之前的成交价要高出一头
所以当价格站得足够高的时候，其实已经自成一派了
但好事儿不能全占
目前高端租赁也存在一个重大问题：没客户了
以前有外籍金融巨鳄、归国二代、甚至千万身家的网红，现在离开的离开沉寂的沉寂，月租 3w 以上的房源好像被打入冷宫的妃子
华丽家族古北花园的中介也感受到了市场的变化：这么大标地的房子确实客户不多了
此时我们再来看空置情况，很多都能达到 1 年以上周期，短则也有 2-3 个月
最典型的就是滨江凯旋门，去年房东买来之后就挂租了，一年过去即使没有客户也依然没打算降价
图源：贝壳
目前挂牌 5 万 / 月，具体成交价还不好说，根据中介的反馈议价空间也没有我想象中那么大
说白了意思就是哪怕空着也不会大搞价格战，只等有缘人
确实，到这个价位和其他类型的产品相比，玩的已经不是同一个游戏了
05
最后也是我们近期看得最多的一类产品：超大社区
我市调了上海最著名2 个超大小区，上海康城和中远两湾城
样本数据来源：一对一市调，仅供参考
在这里，租金下滑已经不是新鲜的事情
因为去年就见底了
月租 4500 元的两房，过了一年之后今年基本还在这个水平
中介告诉我这边两房变动不大，很多房子一直挂的去年价格，现在顶多减一两百意思下
最让我意外的是空置周期这个指标
上海康城的 4 房，目前空置时长只有 8 天，哪怕 2 房空置 2 个月左右也属于正常水平
3 房的租客 5 月底到期，刚好接住了毕业大潮
包括中远两湾城，最多的也就空了一个月左右
这些租户轮换每年都是一茬接一茬
所以哪怕现在的行情下超大社区依然是不愁租的
反而在底价基础上，凭借不错的地理位置、成熟的内部配套带来了更多刚需租客
06
所以看了这么多类型的产品，到底哪种最好租？
我把几类样本产品做了个汇总，答案立刻就清晰了
数据来源：一对一市调，仅供参考
第一，如果从租金角度看，目前领先的还是老破小，租金、需求都已经相对稳定，稍微好租一些
但无论哪类产品其实都有下跌，只是说跌多跌少的问题
高端租赁跌得最少，但成交也最少，老破大、郊区小三房虽然跌得最多，至少需求还是存在的
这也意味着想靠高价出租吃红利的时代基本是过去式了
看了眼近几年租金回报率的走势
图源：智谷趋势
几乎没有哪个一线城市能坚挺如初，包括上海
第二，如果从空置周期来看，除了老破小，超大社区也是有突出优势的
这两个极端类型的产品反而能通过低价出租迅速找到目标客户，尽可能把损失降到最小
至于高端租赁的房东似乎也不是很在意一时得失
而最惨的要属郊区小三房这类产品，之前跟各位讨论过被抛弃的二手小三房，此刻在租赁市场依然成立
最后想说的是，今天讨论这些数据背后的现象，也是从产品角度出发给大家一个小切口的参考，面对当下这个市场到底什么样的产品才是最好租的
但说实话 50 个样本也依然不能代表沉默的大多数
本质上的居住结构变化还会带来什么未知情况，站在此刻的我们并不能真正看清楚
我想唯一能做的大概就是好好把握住当下
以上为正文，来自真叫卢俊团队
这是真叫卢俊公众号的第 6174 篇原创文章
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